楼市持续火爆,对清远影响几何?

看清 2018-01-19 13:34:00
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941.1万平方米,增长13.2%!这是今年的清远市政府工作报告给出的全市房地产销售成绩单。这也意味着清远房地产销售面积连续三年创新高。得益于此,目前清远商品房库存消化周期由2015年初的28个月缩短为5.5个月。

941.1万平方米,增长13.2%!这是今年的清远市政府工作报告给出的全市房地产销售成绩单。这也意味着清远房地产销售面积连续三年创新高。得益于此,目前清远商品房库存消化周期由2015年初的28个月缩短为5.5个月。

持续火爆的楼市,给清远带来了怎样的影响呢?从今年的“两会”便可见一斑。

 

(1)

“月薪八千仍难承受清远房价,人才如何留得住?”这是清远日报17日的一则新闻大标题。 

报道称,清远市政协委员、广东容大生物股份有限公司总经理方文棋说,近年来越来越多广州企业进驻清远,进而带来一批优质人才,如今许多员工面临安家,但过去一年清远房价上涨,住房问题也难倒了他们。

 

“我们大部分广州来的员工,月薪都有七八千,但在清远买房还是有挺大压力。”方文棋称,希望清远除了将人才“引进来”,还要想办法将人才“留下来”,尽快出台相应的人才住房政策。

 

根据媒体梳理,过去一年,清远房价在3月份起呈持续升幅状态,6月份有小幅度下滑,8月份开始缓慢上升,10月份通过国庆黄金周后房价达到2017年较高点,成交均价9218.74元/平方米。进入年底,房价小幅度下降,但总体价格稳定在8700元/平方米上下。

 

不过,看清哥也想跟方委员说,清远的房价也是你们广州人拉涨的啊!

 

(2)

房价涨或跌,从来都是几家欢喜几家愁。

 

“两会”上,政府的钱袋子也公开了。根据报道,2017年,清远全市一般公共预算收入累计完成102.99亿元,剔除营改增全面扩围体制调整影响后同比增长10.97%,增幅在全省21个地级市中名列第6位。——2016年,受营改增全面扩围体制调整和供给侧改革的影响,清远全市一般公共预算收入完成95.63亿元,自然口径增长-11.76%,跌破百亿元大关。

 

如今,清远财政收入又重回“百亿俱乐部”。据市财政局介绍,“在102.99亿元中,税收收入累计完成71.39亿元,占一般公共预算收入的69.31%,是清远市2017年一般公共预算再跨百亿元和收入质量显著提高的主要原因。”

 

具体到税收收入,可比口径增长达23.22%,税收增幅在全省各市中排第2位。细化至具体税种,与房地产领域相关的土地增值税、契税表现抢眼。财报显示,土地增值税预算数4.36亿元,决算数达到7.45亿元;契税也由8.03亿元增至12.06亿元。换言之,火爆的楼市,让政府税收大涨。

 

另一方面,火爆的楼市也直接带动土地市场交易。根据披露,2017年,清远全市土地出让收入103.3亿元(快报数),较年初代编预算数50.3亿元有明显增幅。而2016年,这一收入仅为25.2亿元。 

 

(3)

 “以美林湖、广清产业园片区为例,预计未来人口达30万,但目前只配套一所中学,未来肯定满足不了片区居民的需要。”这是市人大常委会副主任郑远平在两会分组讨论的发言。他说,美林湖、广清产业园片区(即广清新城)未来的人口相当于一个县城的人口,除了一所中学,医院等缺乏,配套远远跟不上片区发展的要求,“虽然暂时进驻的人不多,但一旦人多了,就会变成尖锐的社会矛盾。”对此,他建议提早规划,及时处理好区域发展中出现的问题。 

 

无独有偶。市人大代表、清城区东城街道澜水村委会主任余国梁反映,东城片区大型楼盘众多,人口聚集,且不断随着经济发展而增加。但是,公共服务设施欠缺,以医院为例,就医时需要前往清城区人民医院或私人诊所。东城片区却没有一家“正式”医院,希望政府能够合理布局,完善东城片区公共服务设施。——有媒体统计过,东城也将是一个人口以数十万计的片区。

 

广清新城、东城片区所反映出的问题,其实也将是清远市区的共性问题——楼盘建得很多,公共配套却缺失。

 

两会上,还有不少代表、委员“吐槽”清远市区交通日益拥堵。

 

(4)

537.6万平方米、831.2万平方米、941.1万平方米,这是过去三年清远商品房销售成绩单。换言之,仅过去三年,清远全市就卖了2200万平方米的房子,折算下来,可以容纳近70万人居住。而这些房子,大部分集中在市区。

 

此前,看清哥就已提及,2016年12月5日,新城一块肉菜市场拍出了“地王价”——楼面地价为3982元/方,一度创下新高。当时,有周边开发商借机炒作,称菜市场将完善周边小区配套,还顺势涨价。肉菜市场拍出地王价实际上是打了开发商乃至规划、城建部门的脸。——楼盘建了那么多,那么高档,居然前期没配套建设肉菜市场,让最民生的肉菜市场成为地王!众所周知,肉菜市场的地王价最终将转化为肉菜成本,由周边居民承担。

 

实际上,许多公共配套还是得政府买单。例如,公交、学校、医院等。

 

去年11月,清远市政府常务会议审议通过了《清远市教育设施规划建设管理规定》,明确提出新建居民区需配建教育设施的,要与居民区建设同步进行,建成后移交辖区政府,用以举办公办中小学、公办幼儿园或者普惠性民办幼儿园。这可视为亡羊补牢之举,但法不溯及既往,已建成的那些楼盘怎么办呢?

 

2014年,时任市长江凌在审议一份关于市区楼盘降低容积率的方案时说,容积率高,建筑密度大表面上看政府对周边区域初期投入不大,小区建成后该区域交通、道路等公共配套设施负担重,政府后期投入反而会非常大,也不利于城市发展。所以降低容积率不仅能提高小区环境质量,还避免政府以后掏更多钱对公共配套进行完善。

 

如今,进一步地看,即使房地产开发对容积率已严格限制了,但并无对市区房地产开发有总量的控制。清远市区到底应该建多少房子,可以容纳多少人口?相应的公共配套能否跟得上?

 

上个月底,市国土局日前发布《市区住宅用地供应三年滚动计划和中期规划》,未来3年,清远市区(不含清新区)计划供应住宅用地533.22公顷(约合7998亩)。

 

如这些住宅用地建成房子,顺利卖出,会再住进多少人呢?到时,清远市区又会是怎样的一幅情景?居民的生活体验又如何?

 

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