清远楼市告急,去化周期仅为5.2个月!

看清 2017-09-19 00:44:00
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较新消息显示,清远楼市库存消化周期已下降至5.2个月。这意味着清远楼市已从库存过大转为供应不足。 与此同时,昨日,市区拟出让的一宗地块,因报价超过较高限价,交易被迫中止,成为清远土地公开交易史上,首次触发“熔断”机制而被中止的出让。 去化周期从28个月降至5.2月,土地市场从无人问津到众多壕

较新消息显示,清远楼市库存消化周期已下降至5.2个月。这意味着清远楼市已从库存过大转为供应不足。

 

与此同时,昨日,市区拟出让的一宗地块,因报价超过较高限价,交易被迫中止,成为清远土地公开交易史上,首次触发“熔断”机制而被中止的出让。

 

去化周期从28个月降至5.2月,土地市场从无人问津到众多壕企争夺,不到两年的时间里,清远楼市到底发生了什么?接下来将走向何方?

 

(1)

9月15日,清远召开全市产业共建大会。会议通报了清远近年产业共建情况。其中提到,全市房屋销售在过去两年大幅增长29.1%和43.3%的基础上,今年以来继续保持销售畅旺势头。今年1-7月完成销售面积529.8万㎡,增长37%;商品房库存消化周期从2016年底的10.4个月缩短为5.2个月。

 

熟悉清远楼市的人可知道这一信息有多“重磅”。

 

在2016年初的省两会上,面对记者的提问,清远市长郭锋坦诚相告:据统计,清远全市商品房库存总面积为1376万㎡,其中商品住宅库存量达896万㎡,共有7.4万套。按照2015年去库存的速度测算,需要28个月才能消化这些商品房。——也因此清远被列为全省4个楼市去库存一类城市之一。

如今,两年不到,清远楼市库存周期从28个月降到5.2个月。

 

(2)

去化周期快速缩短的背后是上到中央,下到地方,不遗余力去库存。

 

2015年9月,由于一项政策的发布,清远成为舆论关注焦点。

 

这项政策就是《清远市促进房地产平稳健康发展政策措施》。当中提到,“入职5年内的市直机关、事业单位工作人员购买首套自用普通住房的,按照本科2万元、硕士3万元、博士4万元的标准,由市财政给予一次性补助。”——媒体称,清远是广东省排名前列细分人群的购房直补政策。

 

地方政策持续发力。

 

2016年5月,清远召开推进供给侧结构性改革工作会议,出台了楼市去库存行动计划。

 

这份计划提出了诸多去库存的举措,包括研究拓展公积金互贷城市、扩大发住房补贴范围、降首付等,主要瞄准两个群体——农民和外地人。

 

其中,针对外市人口,具体的措施包括在广清公积金互贷基础上,进一步研究将互贷范围拓展到省内其他地级市。——目前,清远已分别与广州、韶关签订公积金互贷协议。

 

外市人口,尤其是广州人,被视为消化清远楼市库存的最重要力量。清远市十三五规划纲要就提出,推动广清城际住房协同发展,外市人口购房率不低于50%。——这是要将一半房子卖给外地人的节奏。

 

另一方面,国家“9·30”房贷新政、公积金新政、央行降息、广州等周边城市限购等利好的先后推出,清远长隆、广清城轨、广清地铁等项目动态的不时更新,都在不同程度地为清远去库存助力。

 

2015年、2016年清远房地产销售连续刷新历史记录,分别销售近600万方、800多万方,其中以广州人为主的外地客成为购房主力。

 

(3)

楼市火爆刺激了土地交易市场。

 

2016月12月27日到2017年1月22日,短短的25天里,清远市本级卖地收入超过40亿。而2015年清远市本级土地出让收入才为64.1亿元。

 

其中,2017年3月9日,时代地产以9.1亿元的价格,竞得飞来湖万达旁6.9万㎡住宅用地,折合楼面地价3662元/㎡,一举刷新清远土地公开交易历史上的总价、楼面地价纪录。

 

土地市场的火爆又传导到楼市。

 

根据统计数据,2014年清远全市全市住宅均价为4833元/㎡,2015年为4719元/㎡,2016年为4782元/㎡。——2015年是近几年来清远楼市较低点,如今回看,当时的入市者是多么幸运。

 

进入2017年,清远楼价始涨,城区尤甚。

 

据合富辉煌(中国)广东公司报告,今年1-5月,清城区一手房成交均价分别为5594元/㎡、5588元/㎡、6213元/㎡、7134元/㎡、7976元/㎡。

 

(4)

一路上涨的房价让政府感受到“压力”。

 

今年2月以来,在清远市政府及市住建局官网“群众来信”栏目里,出现了大量反映市区楼价飞涨的来信。

 

千呼万唤之下,调控政策出来了。

 

4月13日,清远市住建局发布了《关于严厉打击开发企业捂盘惜售、囤积房源等扰乱房地产市场秩序行为的通告》。通告称,近期将联合市发改局、市工商局开展严厉打击开发企业捂盘惜售或者变相囤积房源的专项行动。

 

然而,政策并未遏制房价上涨。——通告发布当月,清城区一手楼网签均价为7134元/㎡。进入8月,房价已攀升至8401元/㎡。9月,已破9000。其中,某高端楼盘的豪装江景房打出了“两万”的价格。

 

(5)

事实上,在清远市住建局发布通告前一周,4月6日,国家住建部和国土部就联合发布了一则调控房价的通知。

 

这则通知被认为将是政府调控房价的终极大杀器。其中就提到,加强商品住房项目预售管理。住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市,对具备预售条件拖延上市、变相捂盘的项目,要严肃查处。落实房地产成交价格申报制度,严格执行明码标价、一房一价制度。加强商品住房项目预售价格管理,督促房地产开发企业合理定价。

 

此外,通知还要求,对消化周期在36个月以上的,应停止供地;36-18个月的,要减少供地;12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。……要结合本地实际和出让土地的具体情况,灵活确定竞价方式,包括“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积等,坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况,严防高价地扰乱市场预期。

 

这意味着,不管地方政府乐不乐意,房价还是要控。——控的底线是不出现土地、楼面单价新高,市场不出现较大波动。

 

(6)

如此也就不难理解,为何昨日清远出现了首例触发“熔断”机制而被中止的土地出让。

 

当天,2017年下半年清远市区首场土地挂牌出让结果揭晓。碧桂园以总价1.83亿元,将飞来湖北侧2.3万㎡宅地收入囊中,折合楼面地价3137元/㎡。

 

然而,更值得关注的是同日出让的另一地块。这一地块位于位于新城峡江西路与富强路交界地块,吸引了9家房企的争夺。最终,因报价超过较高限价,交易被迫中止,成为清远土地公开交易史上首例触发“熔断”机制而被中止的出让。

 

这一地块中止前报价为1.46亿元,折合楼面地价高达3708元/㎡,已超越今年3月,时代地产夺得飞来湖万达地块时创下的3662元/㎡楼面地价纪录。

 

这一事件至少传递出两个信号:一是各大房企看好清远市场;二是清远已加入限价(地价、房价)城市之列,严控出现新地王。——其中后者更为重要。

 

(7)

至于后市如何,4个数据很关键。

 

排名前列,今年起,清远房价已连续上涨,其中市区涨幅已超过60%,而国家要求“保持房价稳定”。

 

第二,据报道,今年以来,清远的购房者6、7成来自外地,以广州客为主。当中不排除有相当部分是投资客。而中央提出“房子是用来住的”。

 

第三,今年以来清远土地交易市场活跃。上、下半年都拍出了较高价。——虽然,昨日的那块“熔断”了。

 

第四,目前,清远库存消化周期已降至5.2个月,按照国家有关部委要求,库存消化周期6个月以下的城市,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。——要注意的是,供地转化为供给需要一定时间。

 

一句话:清远楼市将迎来市场与政策、地方与中央的博弈窗口期。如无意外,这个不长的窗口期内,楼价将持续上涨,直至更大压力之下,地方政府出台更有约束力的调控政策。

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