政策上经常提到的首套房、二套房到底如何认定?

   ●政策上经常提到的首套房、二套房到底如何认定？

    中心回应：购房所在地家庭名下没有购买房产记录，并且个人信用报告中没有个人住房贷款记录，申请公积金贷款买房的话，按“首套”算。贷款较低首付款比例为30%，贷款利率为个人住房公积金贷款基准利率。

    对于拥有一套住房或个人信用报告中有一次住房贷款记录的缴存职工家庭，申请个人住房公积金贷款购买普通自住住房，公积金贷款买房按“二套”算。较低首付款比例为50%，贷款利率为个人住房公积金贷款基准利率的1.1倍。

    需要特别注意的是，拥有一套住房并有贷款记录，即使房子卖掉了，申请个人住房公积金贷款购买普通自住住房，申请公积金贷款买房也按“二套”算。

    ●申请公积金贷款前有什么注意事项？

    中心回应：针对需要使用住房公积金贷款购房的缴存职工，清远市住房公积金管理中心有四条提醒。

    一、尽量确保公积金账户余额。通常情况下，公积金贷款时需参考账户余额情况。如果在申请公积金贷款前，你提取了住房公积金，导致公积金账户余额很低甚至为零，那么在申请公积金贷款时，就很可能被拒绝。

    二、不要超过较高贷款额度。对于公积金贷款，并非借款人想贷多少就可以贷到多少的。就清远目前情况而言，夫妻双方较高可贷40万，个人较高可贷30万。

    三、申贷资料真实完整。公积金贷款手续比较繁琐，为了尽快拿到公积金贷款，购房者务必提供真实完整的申贷资料，否则多次重复的递交资料，有可能会导致放款时间的延迟。

    四、确保首付比例别太低。根据《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》（清公积〔2018〕43号），缴存职工家庭购买首套自住住房的，或拥有一套住房并已结清商业性购房贷款的，住房公积金贷款首付款比例调整为不低于30%；缴存职工家庭拥有一套住房但未结清相应商业性购房贷款的，住房公积金贷款首付比例调整为不低于50%。

    ●2017年提交的贷款申请，2018年才申请通过并获得放贷。但2018年贷款利率有调整，请问在这种情况下，贷款利率是按申请时的贷款利率还是放贷时的贷款利率计算？

    中心回应：如在发放贷款前已调整利率的，按照调整后的较新利率计算利息；如发放贷款后调整利率的，次年1月1日按照较新利率计算利息。

    ●个人没有使用公积金贷款，伴侣在婚前使用了公积金贷款（房子是婚前买的），这种情况下婚后再买一套房，没有使用过公积金贷款的一方也不能使用公积金贷款？

    中心回应：是的，结婚以后双方拥有的房屋即为共同财产，夫妻双方的住房贷款记录合并计算。

    ●夫妻共同申请住房公积金贷款购房，如何选择“主贷人”？

    中心回应：在住房贷款合同中，一般只把夫妻中的一方设为“贷款人”，而另一方是作为“共同贷款人”进行参贷，并且“共同贷款人”除了是“贷款人”的直系亲属之外（夫妻、父母、子女），还必须为抵押房产的所有者之一。

    选择“主贷人”将直接关系到后续的还款。当夫妻二人共同贷款时，银行都要求贷款人购买一项住房抵押贷款综合保险。这项综合保险涵盖了以下两个方面，财产损失保险和还贷保证责任险。

    当抵押的房产出现规定范围内的财产损失，例如火灾、暴风雨、坍塌等，保险公司将承担财产的损失。

    还贷保证责任险则主要是为了保护“主贷人”，如果贷款人在还款期间发生意外导致死亡或伤残时，保险公司也将承担剩余的还贷责任。

    提醒一下，即便贷款合同上没有署名字，但属于婚后夫妻取得的共同财产，婚后的债务也是共同债务。无论是否是“主贷人”，是否共同申请了住房贷款，都有偿还住房贷款的义务。

    建议主贷款人应选择首付更高更稳定的一方，便于贷出较高的额度。而如需贷款较长年限，可考虑选择更年轻的一方。需要注意的是，主贷款人应选择征信情况更好的一方，如果征信不良，有可能会影响银行批贷。

    中心提醒，贷款时银行主要考核主贷款人的贷款资质，确定一个合适的主贷人，能更容易申请到额度较高的贷款和较长年限。

（来源：南方日报）