注意!500家房企总资产均值增速现回落!

近日，中国房地产业协会发布的《2020中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，2019年房地产整体规模增速较前两年明显放缓，千亿房企较上年仅多出4家。住宅开发市场从高速增长到稳步增长逐渐成为共识。

　　严峻的融资环境考验房企的融资能力，500强房企资产负债率均值同比上升0.65%，净负债率均值同比上升6.98%。

　　同时，随着房地产存量市场的到来，越来越多的企业开始建立存量资产的投资及管理平台，将资产管理提升至战略层面。

　　规模：千亿房企规模增速趋平稳

　　2019年，500强房企资产规模依然呈现增长态势，但增速下滑明显。500强房地产开发企业总资产均值为711.50亿，同比增长17.90%，增速较上年回落8.33%；净资产均值为151.67亿元，同比增长16.13%，增速较上年下降5.07%。

　　具体到企业层面，龙头房企表现依然稳定，多数房企完成了业绩目标。500强房企全年销售规模稳定增长，增速略高于行业整体。其中，销售金额再上台阶，突破10万亿元，增长7.14%；销售面积接近7.5亿平方米，增长4.67%。

　　从龙头房企来看，2019年千亿房企数量为34家，较上年多出4家。在经历了2018年的快速发展期后，规模增速趋于平稳。

　　测评报告指出，2019年房地产行业集中趋势依然得到延续。前四大房地产开发企业销售金额占比从2013年的6.93%上升至2019年的13.25%。

　　销售金额排名前10、前20、前50、前100的房地产企业全行业销售份额占比分别为25.22%、37.07%、53.62%、64.14%，各梯队市场份额均有不同比例上升。

　　从百强企业销售金额的分段分布来看，2019年1-10强、11-20强、21-50强和51-100强房企销售金额的中位数分别为3972亿元、2056亿元、894亿元、283亿元，其中21-50强企业规模加速扩张。

　　风险：资产负债率均值同比上升

　　严峻的融资环境考验房企的融资能力，也在一定程度上加大了企业债务风险。

　　长期偿债能力方面，500强房地产开发企业2019年资产负债率均值为79.66%，较上年小幅上升0.65%；净负债率均值为96.70%，较上年上升6.98%。

　　整体来看，房地产开发企业杠杆率小幅上升。从近几年来看，资产负债率增速有所放缓，显示出去杠杆已初见成效，行业整体负债率可控。

　　在行业整体负债继续微升的背景下，企业负债水平不尽相同。龙头房企信誉较好，风险管控能力较强，部分中小房企受融资渠道收紧、销售回款缓慢，前期拿地成本较高的影响，债务风险有所积累。

　　发展：盈利水平持续分化

　　2019年500强房地产开发企业净利润均值达12.38亿元，同比增长28.01%，净利润仍保持高速增长，净利增速同比上升0.29% ，与上年基本一致。

　　同时，500强房地产开发企业三费均值达11.14亿元，三费占营收的比重为11.92%，同比下降0.46%。这表明市场降温后，房企业务不再盲目扩张，由此削减了一部分经营成本。

　　房企的盈利水平也在持续分化，房企强者恒强的局面继续。大型房企通过规模化优势持续提升市场占有率，并加大合作项目开发、并购重组等使盈利能力继续提升；

　　大中型房企侧重于利用城市深度精耕细作，挖掘自身区域优势的价值，进一步提升市场份额，提高盈利能力。

　　对中小型房企来说，高企的土地价格和运营成本提高持续压缩企业利润，业务尝试转型突破成为未来重点探索的方向。

　　此外，受制于政策趋严、融资趋紧，房企拿地整体呈现谨慎的态度。拿地选择上也更加注重土地的质量，不在单纯追求数量的增加。从土地布局情况来看，房企纷纷重点关注一二线城市，尤其是粤港澳大湾区、长三角一体化区域等区域，同时关注受都市圈辐射的重点三四线城市。

　　趋势：将资产管理提升至战略层面

　　测评报告显示，2019年百强房企之间的兼并收购事件频现。一方面，在政策趋紧、融资趋严的背景下，企业更容易出现杠杆过高，资金链断裂等问题，从而成为被并购目标；另一方面，房地产行业进入稳步发展期，房企想要快速增长，也更多需要依靠外延并购等方式来快速扩充规模。

　　随着房地产存量市场的到来，相对于过去主要依靠房地产买卖溢价获利，越来越多的企业开始建立存量资产的投资及管理平台，将资产管理提升至战略层面。

　　具体来看，500强房企根据自身发展结构、格局进行了相应的调整。纵向深化内部调整，强化内生力增长，调整内部架构和管理模式，提升企业综合能力；横向多业务并行，发掘存量市场机遇，围绕“大”字形成“大运营、大物管、大资管”等多重格局，实现打通各个业务链条，增强彼此联动性。

　　南都记者 王艳玲