【市场】看图说话——房地产市场走向解读

过去的两年，对房地产市场来说是不平静的两年。

2016年，房价上涨迅猛；

2017年，调控政策频发；

来到2018年，部分省市地区又传来调控定性松绑的消息，这是否意味着调控有可能出现新的变化？

现在，我们通过几张图和数据，来从中感知未来房地产市场走向。

1、2017年调控地区范围广

从地图上可以看到，全国大部地区都出台了调控政策，除了新疆、西藏、云南等少数地区。

2、不同城市调控力度有区别

一般规律是，城市等级越高，调控力度越强

3、调控政策发布的频次也有波动

上图是全国较大的地级以上城市调控频次的时间分布，可以说两年来有两个高峰，2016年的10月和次年的春季，这个时间也正是房价上涨较猛的时间。

4、2016年9月创月环比增长之最

这是2010年以来全国50个最重要的城市住宅平均价格月环比走势图，其数值体现了这50个城市平均价格本月比上个月上涨了多少。

2016年9月这波上涨势头最猛，9月全国房价环比上涨居然达到2.83%，创三个周期的较高点。

5、调控较大成果——成交面积在减少

这是2016年1月至今，50个代表城市成交走势，2017年1-10月月均成交：约2960万平方米，同比下降23.3%，说明调控确实是起了作用。然而一线、二线、三线城市却出现了严重分化。

6、三个市场、三种分化

这是2016年以来一二三线城市新建住宅月度价格走势。在2016年10月之前，三个市场都是处于较快上涨阶段，且一线城市高于二线、二线高于三线。在调控初期，一线、二线城市房价呈现率先下跌格局。

7、三线城市其实挺愁人

这个2017年一二三线城市每个城市的平均月度成交面积，一线城市下跌了近一半，二线城市下跌了近五分之一，但是三线城市虽然价格在较快增长，但是成交面积也在下跌。

似乎“买涨不买跌”的规律在三线城市没有起到作用，也因此在近期住建部部长王蒙徽在全国严格房产调控的背景下，仍然强调“库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作”，因为相比较一线城市以外来人口去库存，二线城市以地王去库存，三线城市去库存的手段还是比较少，即使价格上涨，对当地购买了吸引也有限，并且公认的是这些城市的人口也在慢慢的流失。所以去库存还是压力很大的。

结论：

我们反复强调过，一个地区的房价其实是由外来人口所决定，在中国城市化进程任重道远的背景下，一线和二线城市，依然具备很强的吸引力，只要城市化进程不减速，一线和二线城市的房价是不会有大跌的可能。

对调控影响较大的，其实是三线城市，三线城市房价的上涨是跟随性的，并不具备很牢靠的基础，一旦投机性因素减退，那么三线城市房价的回落空间会比较大。

另外，二线城市房价未来变数还是比较大，这是因为不同二线城市之间发展的速度和质量都不同，有潜质脱颖而出的二线城市，比如武汉、杭州等，都有可能成为较大的惊喜。

来源：谷超