产业聚焦丨岁末年初中国楼市

聚焦岁末年初中国楼市

编者按

2019年转瞬即逝，2020年已经到来。中国房地产市场在过去的一年里经历了“因城施策”叠加“金融监管”，市场在频频调控中越来越平稳。而展望2020年，在“房住不炒”的政策精神指导下，中国的房地产市场将迎来怎样的变化？是否会再次出现大的调整呢？岁末年初之际，中国经济时报聚焦总结2019年中国房地产市场的特点，并展望2020年中国房地产市场的未来发展。

2019年中国房地产市场总体保持平稳

图片来源：新华社

■中国经济时报记者 王松才

2019年以来，在“房住不炒”调控精神指引下，中国楼市总体保持了稳定发展的态势。房地产政策保持主线不变，地方微调为主，房地产金融政策强化执行力，同时对市场预期施以引导，对确保房地产市场全年平稳发展起到了重要作用。　

“因城施策”叠加“金融监管”

回顾2019年楼市，政策层面始终坚持“房住不炒”的定位，“因城施策、一城一策”确保房地产市场平稳发展。2019年以来政策层面经历了三个阶段，由年初的平稳预期到年中的加码预期最后到年末的平稳预期。

2019年12月18日，国务院副总理韩正在住房和城乡建设部召开座谈会强调，当前房地产市场总体平稳，成绩来之不易。保持房地产市场稳定，是对宏观经济平稳健康发展的重要贡献。一定程度上表明，目前房地产市场调控现状和房地产市场运营发展基本达到了政策预期目标。

诸葛找房数据研究中心认为，2019年各地“因城施策”提速，微调已成普遍之势。

进入2019年，随着市场逐渐企稳并且出现分化，“因城施策”城市逐渐增多，上半年政策调控数量较少以收紧为主，下半年微调政策城市越来越多，政策多以人才新政及落户宽松政策为主，甚至出现“因区施策”，如成都天府新区、广州南沙和黄埔区等。

诸葛找房数据研究中心认为，2019年，随着一季度市场的升温，特别是二线城市房价上涨的迹象非常明显，政策开始频频加码，资金监管趋向严格，从2019年5月份开始，房地产市场的信贷进入收紧态势，严查资金违规流入房地产市场，房地产市场迎来史上最严监管年。

资金面的收紧，无疑给房企带来巨大影响，在“517”巩固治理房地产金融乱象成果开始以后，根据国家统计局数据，房地产开发企业到位资金同比增速呈下滑趋势，至2019年1-11月，房地产开发企业到位资金同比增长7.0%，与2019年1-4月同比增速下降1.9个百分点，房企面临较大的资金压力。　

土地市场延续低温态势

作为房地产市场最重要的生产资料，2019年，全国土地供求规模相比2018年基本持平，楼面价结构性回涨，土地市场延续低温态势。

整体来看，全年土地供应呈现小幅上涨，而成交自2019年5月开始呈持续下滑趋势，供需不平衡现象明显。

从成交情况来看，上半年市场热度较高，土地成交规模明显上升，下半年受热点城市土地调控政策再次升级、房地产融资环境趋紧等因素的影响，市场再次降温，进入到下调周期中。

根据诸葛找房统计的数据显示，全国重点城市土地楼面价止跌转涨，2019年土地成交楼面均价为4006元每平方米，同比上涨15.4%。土地成交平均溢价率在2016年达到47.17%的高峰之后，大幅下滑，2018年土地推出溢价率仅有13.77%。成交楼面价及溢价率双双下滑，2018年全国土地市场遇冷明显。2019年楼面价受到成交结构性影响小幅回升，溢价率回归至14.66%。

从房企的市场表现来看，2019年房企拿地权益占比逐渐上升，尤其是万科、保利等龙头房企更加注重在拿地权益上的特别优势，以提升自身的利润率，龙头房企占据特别的市场份额，市场集中度进一步提高。

从统计数据来看，万科、保利、融创、旭辉、龙湖等房企权益比例明显提升，恒大、碧桂园、世茂权益占比基本持平。拿地权益比例的上升，要求房企本身有稳定强大的现金流能力作为支撑，万科、保利等龙头房企更易接受。　

新房市场销售面积和金额增速创新低

根据国家统计局数据，2019年，受整体市场环境严峻影响，全国商品房销售面积及销售金额增速双双创新低。

截止到2019年11月，全国商品房销售面积为14.89亿平方米，同比下降0.2%，与2018年相比下降1.1个百分点；商品房销售额为13.90万亿元，同比增长7.3%，与2018年相比增速下降4.9个百分点。

纵观2019年全年，受政策高压影响，购房者入市谨慎，新房成交市场热度平平，整体成交规模稳中趋降。

数据显示，2019年1-11月重点40城商品住宅成交面积为3.15亿平方米，同比下跌2.5%。年内新房成交面积呈现先升后降趋势，上半年在年初货币环境改善的背景下市场热度趋高，“730”中央政治局会议之后市场逐渐降温，四季度在房企以价换量策略以及因城施策微调的影响下成交量小幅回升。

从各线重点城市来看，一线城市中北京、上海、广州房价上涨，深圳总体表现平稳，二线城市房价上涨幅度较大，其中武汉、西安表现亮眼，涨幅达到15%以上。三四线城市中涨跌不一，部分城市小幅上涨，还有部分城市价格呈现下滑趋势。　

二手房市场进入平稳运行周期

诸葛找房数据研究中心的统计数据表明，2019年中国二手房市场逐步进入平稳运行周期，年初市场价格经历了从2018年年末低基数的逐步回升，2019年二季度后市场价格逐步趋于稳定。

在以“稳”为主的基调下，城市结构性差异明显：分城市等级来看，一二线城市市场价格由于受政策调控压力较大，表现不如对市场敏感度较低的三四线城市；分区域来看，“因区施策”下受区域战略规划和调控政策影响显著，如长三角经济圈市场价格全年表现最为稳健，珠三角经济圈市场价格也在不断加码的利好政策下逆势回升。

诸葛找房认为，2019年一二线城市受政策调控压力相对较大，市场下行明显。三四线城市由于本地市场规模较小，市场敏感度较低，市场价格调整存在滞后于市场真实表现的情况，因而三四线城市2019年二手住宅市场价格表现整体优于一二线城市。

同时，由于2019年不同区域的规划与调控政策各异，带来二手住宅市场区域间表现差别显著，整体上长三角经济圈和东北、西北城市相对其他创区域市场表现较好，珠三角经济圈受重点城市利好政策带动第四季度以来价格回涨显著。

从诸葛找房监测的10个重点城市来看，2019年二手住宅市场情绪整体上延续2018年情况，观望情绪弥漫全年，但个别重点城市受规划和利好政策影响表现突出。

从10个重点城市情绪指数走势来看，苏州和厦门市场情绪在其余各城市中表现较好，尤其是厦门上半年市场情绪提振显著，回归平稳理性区间。

深圳则自2019年2月以来市场情绪相对其他城市保持在一个较高水平，第三季度以来受政策利好影响，市场情绪提振显著。

北京和上海市场情绪则呈现出自2018年以来持续浓厚的观望情绪，尤其是北京市场情绪一度低迷，上海市场情绪则相对前年低迷时期有一定回升；其余城市市场情绪则下行显著。

2020年中国房地产市场将继续保持平稳运行

图片来源：新华社

■中国经济时报记者 王松才

2019年房地产政策保持了稳定态势，从2019年中央经济工作会议及住建部会议对房地产的定调来看，业内预计2020年政策的方向仍然是淡化增长，注重风险防范，因此房地产政策和市场走势依然将继续保持稳定。　

2020年“因城施策”将深化落地

对于房地产市场走势来说，调控政策的走势是一个重要的观察窗口。

诸葛找房数据研究中心认为，预计2020年房地产政策不会有较大幅度的放松，且并不具备放松的基础。2020年房地产政策大基调仍是“房住不炒”；同时，也是因城施策，且主要是重点区域的调控，而不再是全国一刀切的政策。

2020年“因城施策”的城市会越来越多，政府对于政策的调控也会更加频繁，调整方向和内容也会更加全面。但“因城施策”并不意味着就是政策的放松，“因城施策”的前提是当地城市房地产市场一定要平稳发展，如果部分城市出现比较强的炒作迹象或者出现房价较快上涨的现象，该类城市仍会出台收紧政策。

2019年12月13日，银保监会再度提出完善房地产融资统计和监测体系，严厉打击各类违规行为，坚决打赢防范化解金融风险攻坚战，牢牢守住不发生系统性风险底线。为防范金融风险，预计2020年资金监管面放松的可能性极小，金融引导房企更多依赖自有资金和销售回款实现内生增长。　

2020年土地市场将延续低温态势

从全国土地市场来看，2019年土地市场整体供需两弱，楼面价结构性上行。溢价率降至历史低位，流拍率逐渐走高。市场整体低温运行。

因此，诸葛找房预计2020年市场受到政策及资金面影响，房企拿地热情不高，市场将延续低温态势。

从各等级城市来看，城市间分化将进一步加剧，预计2020年一二线城市热度不减，稳中有升，房企逐渐回归一二线热点城市，未来房企将会加大在一二线城市拿地力度；受到棚改政策逐渐退出以及部分需求被提前透支的影响，预计2020年三四线城市土地市场热度整体下降，土地市场逐渐转冷，房企将加速撤离三四线城市。

土地市场冷热不均，区域分化的特征将会越来越明显。部分优质城市、优质地块仍然抢夺激烈。如上海、杭州、南京等长三角热点城市优质地块仍然抢手，而一些经济基本面较差以及区位偏僻、出让条件严苛的地块则无人问津，房企拿地更加理性。　

新房市场成交将小幅下降

2019年新房销售再创新高，贝壳研究院预计全国商品住宅销售面积增长1%至14.9亿平方米，销售额增长9%至13.8万亿元。

贝壳研究院认为，2020年新房销售的支撑力减弱。一是供应对销售支撑力减弱，2019年前11个月房企土地购置面积减少14.2%。二是补贴红利消失对2020年市场带来下行压力，2019年前11个月全国棚改开工315万套，仅为2018年的一半。三是以价换量带来的增长难以持续。下半年以来新房销售累计均价同比增速持续下降，头部房企在三四线城市也降价跑量。

诸葛找房则认为，预计2020年新房市场成交规模将小幅下降，成交均价结构性上扬，城市分化加剧。

根据市场趋势预测，2020年全国开发投资增速下降至8%左右，全国商品房销售面积增速下降至-1.5%左右，全国商品房销售额增速预计在5%左右，全国商品房成交均价继续呈现结构性小幅上涨态势。

从整体来看，2020年房地产市场整体维持稳定，但从分等级城市来看，城市间分化明显。

诸葛找房预计2020年一二线城市市场稳中有升，而随着棚改货币化政策的收紧以及部分需求透支，三四线城市热度将会逐渐下滑。从房价方面来看，2020年绝大多数城市房价都有下降的可能，但受成交结构性因素影响，会导致全国平均值上升。

从成交量方面来看，预测2020年可能会小幅下降，虽然金融环境收紧，但还是处于稳定的状态。从需求规模总量来看，目前市场上还有大量的刚需购房人群，二线城市以及发展较早的三四线城市也存在大量的改善性需求。

不过，贝壳研究院认为，2020年新房销售降幅不会太大。原因是重点城市放开户口限制有利于新房交易量的增长，另外前期调整回落较久的城市以及政策调整的城市，市场将有所回升。　

二手房市场将保持平稳运行常态化

贝壳研究院认为，2019年二手房延续低温态势，根据市场规律，当市场降至一个较低水平后，成交开始向平均水平靠拢，也就是“中枢值”。比如，前期市场降至低位的上海、济南和厦门，2019年市场有所回升。目前全国二手房成交已降至近五年的低位，积压的需求将开始释放。

此外，2020年新房供应回落及新房价格优势减弱下（一二手价格倒挂消失），新房对二手房的分流作用将减弱。预计2020年全国二手房成交量小幅增长3%至438.5万套，交易额将达7.24万亿元。

贝壳研究院认为，目前调控久且成交调整幅度较大的北京、成都、青岛和长沙，其2019年成交量较近五年均值已下降20%以上（成都接近20%），2020年市场回升可能性较大。

诸葛找房则认为，2020年二手房市场整体平稳运行将成常态，“因城施策”下存在结构性空间。随着“房住不炒”总体基调的稳步奠定，在经历了2018年的调整与2019年的逐步趋稳后，2020年全国二手房市场将延续平稳运行趋势，市场价格呈现温和波动状态。

分城市等级来看，一二线城市对人才吸引力始终存在，“因城施策”下将有所回暖；三四线城市未来上涨动力主要来自热点区域的带动辐射以及内部需求结构的调整。

分区域来看，2020年粤港澳大湾区和长三角经济圈在重大国家战略规划的利好影响下，存在一定的回暖和上涨机率；环渤海经济圈在重点城市调控政策边际放松情况下，仍存在改善向好空间。

诸葛找房认为，2020年二手房市场情绪逐步回归平稳与理性状态。

“因城施策”的逐步实践与落实，不仅将带来政府监管的逐步稳定和策略明确，也将推动市场情绪从动荡不安逐步走向平稳与理性，而市场情绪的理性，对于维持市场价格稳定十分重要。因而2020年上半年随着市场情绪的逐步回稳，可能带来市场价格的短暂波动上升，但后期随着情绪持续平稳，市场价格波动变化也将维持在合理变化区间。

主 编丨毛晶慧 编 辑丨曹 阳