系统!!!业内资深人士分析清远楼市

宏观经济：

清远一季度GDP同比增长7.2%，房地产开发投资增长显著

2017年一季度清远全市实现生产总值283.2亿元，同比增长7.2%，增速高于全国（6.9%），低于全省（8.2%）。

2017年上半年，清远市固定资产投资268.4亿元，同比增长11.1%，增幅比去年同期大幅提高15.6个百分点。其中，上半年清远市房地产开发投资124亿元，同比增长17.1%，增幅比去年同期提高16.2个百分点。房地产开发投资额占整体固定资产投资的46.2%，同比提高2.4个百分点。

（数据出自清远市统计局）

政策：

调整房贷利率，出台限贷限价令，政策环境趋紧

自2016年中央提出“去库存”后，清远市库存周期从2016年初28个月降低至2017年初16.5个月，“去库存”成效明显。2017年两会后，楼市风向发生改变，广州率先出台“317”、“330”新政，珠三角各市纷纷跟进限购、限贷政策，楼市进入集中调控阶段。据中地行整理信息，4月份起，清远陆续提高首套房贷至基准利率4.9%、出台公积金限贷、打击捂盘惜售、外地客4成首付和“限价令”等政策，政策的出台限制了周边限购区的外溢需求，清远火爆的楼市受到压制，5月份清远市清城区住宅成交量相比4月份呈现腰斩，政策的收紧严重影响成交走势。

土地：

居住用地溢价率高，集中于清城区及英德市

据中地行监控，2017年上半年，清远全市共有115宗地块成交，成交总用地面积约196.79万㎡，总建筑面积约390.70万㎡ 。

土地成交结构上，2017年上半年工业用地成交占上半年总成交面积的55%；居住用地占比29%；其他综合用地占比8%；商住用地和商业用地各占比6%和2%。

成交的居住用地主要集中在英德市和清城区。据中地行监控，其中碧桂园在英德市英城街道竞得7宗土地；清城区石角镇七星村成为热点区域，成交的4宗居住用地用地面积共37.74万㎡，占上半年居住用地成交面积的56.76%，保利、碧桂园和时代竞得土地均实现溢价，溢价率较高达527%，成交楼面价较高为3662元/㎡。

（数据出自清远市国土资源局）

成交： 

2017上半年市场交易量先扬后抑

据清远统计局数据披露，2017年1-6月清远商品住宅销售面积431.2万㎡，商品住宅销售额251.38亿元，分别增长35.1%和70.6%。

据中地行监控数据，今年前4月清远商品房住宅销售畅旺，5月份伊始清远陆续出台公积金限贷、提高外地客首付比例、“限购令”等政策，楼市政策环境收紧，5月商品房住宅网签套数相比4月呈现腰斩，下滑幅度达49.36%。

虽然5月份开始成交量出现明显下滑，但网签均价持续上涨，中地行监控数据显示，4月至6月清城区均价上涨22.86%。

供应： 

商品房住宅供不应求，去化周期仅4.9个月

据中地行监控，2017年二季度，清远市清城区商品房住宅可售货量面积为218.59万㎡，由于二季度成交量大且供应不足，导致清城区库存面积处于低位。参照2017年二季度133.66万㎡的成交速度，目前库存消化周期约4.9个月，去化周期处于低位。

据有关机构数据显示，上半年清城区商品房住宅成交3.57万套，然而同期只有1.5万套新房供应，供求比仅有0.42，清远市清城区楼市处于供不应求的阶段。

预测： 

政策持续收紧，成交量价趋稳

2017年上半年，得益于周边城市限购带来的利好，今年前4月清远房地产市场呈现成交畅旺的态势，成交均价持续攀升，清远楼市投资价值不断得到验证，5月伊始开始实施的公积金限贷、外地客首付4成、“限购令”等政策后，成交量出现腰斩，令后市蒙上阴影。

目前清远仅出台限贷以及限价政策，并未跟进珠三角城市群的限购调控，预计下半年清远政策方面依然趋紧，信贷政策保持紧缩。但由于清远主力购房人群是外地客，外地客购房首付已经提至四成，估计短期内不会出台限购政策。 

大部分区域市场走量为主，由于打击捂盘惜售的政策要求，市区项目基本取得预售证即开盘或加推，在市场大环境不变的情况下，开发商下半年推货节奏预计不会发生太大改变，推货量或与二季度相当，成交量走稳，但与一季度相比已经回落不少。

2017年6月底，清远市清城区库存货量为16737套，库存面积为218.59万㎡，根据中地行监控数据显示，截止至7月22日，库存货量降至15947套，库存面积降至210.49万㎡，环比下降4.70%和3.71%。尽管政策加码，但当前供需失衡，库存消化周期处于6个月以下（4.9个月），估计价格仍然难以大幅回落。