偿债高压 上月房企融资超千亿

每到年末，房企都会开启密集融资模式。而今年，房地产市场持续低迷，销售不见起色，融资力度也随之加大。据中原地产统计，截至11月28日，当月房企融资合计已逾1000亿。开源的同时还需节流，龙头房企拿地热情持续“退烧”。业内人士分析，房地产长效机制的逐渐落地，明年成交量也不容乐观。

　　密集融资 上月数额超千亿

　　销售是房企最核心的现金流来源，但是在今年却特别不给力。

　　川财证券显示，10月单月TOP100房企销售规模为7846亿元，较9月下降了921亿元，降幅为10.5%，已连续三个月下降。与此同时，2018年百强房企中有近半数的房企提出了年度销售目标，而截至11月末，在这些提出业绩目标的房企中有近10家房企已经提前完成了全年业绩目标。由于年末市场仍然低迷，企业新推项目去化率普遍不及预期，仍可能有不少企业无法完成全年目标。

　　另一方面，房企的偿债高峰已到来。Wind数据显示，年底以前，房企共有81只债券即将到期，总共需要偿还金额为526.73亿元；此外，临近年底，又是各种账款结算的高峰，房企的现金流压力愈大。

　　11月以来，房企开始新一轮密集融资。保利地产00亿永续中期票据获批、恒大增发10亿美元优先票据、碧桂园计划发可换股债集资10亿美元；龙湖、华夏幸福也分别发行了105亿、80亿的公司债。11月27日，7家房企公告发行债券。据中原地产研究中心统计，11月以来，多家房地产公司密集获准发行大额融资，合计数额已经超过1000亿元，仅过去两日就有12家房企披露融资计划，累计规模约300亿元。

　　借新还旧 年底压力更大

　　年底，面临债务的集中兑付，偿还旧债也成为不少房企发债募集资金的主要用途。其中，美的置业将发行的10亿元公司债全部用于偿还公司有息债务，不用于购买土地。上市仅4个月的弘阳地产也将发债所得款项净额用于现有债务进行再融资及一般公司用途。

　　Wind数据显示，2018年全年公司债和企业债合计有2638只已经兑付或即将兑付，涉及到期偿还、提前兑付和回售，预计规模1.43万亿元，较2017年大幅增长近60%。由此，今年债券违约也创历史新高，11月债券到期潮也已来临，风险稍大的企业债和公司债本月到期210只，需偿还1500多亿元，成为今年月兑付规模第二大。

　　业内人士预计，随着时间的推移，后期提前兑付、回售等或许还会增加，预计12月份需要偿还的规模会更大。

　　谨慎拿地 明年日子艰难

　　房企的资金压力更直接地反映到投资、买地上，拿地的态度、动作，往往代表着企业对市场的判断。

　　中原地产研究中心统计，11月，25家龙头房企拿地金额已连续3个月低于千亿，连续三月拿地分别为767.51亿、720.9亿、394.6亿，这样的情况在近4年来是首次出现。截至11月29日，一二线城市合计住宅土地年内流标高达282宗，同比上涨143%，为最近6年来较高纪录。

　　“今年经历了史上最密集的调控政策潮。租售并举、共有产权、限售等房地产长效机制已经逐渐落地，更清晰的长效机制在加快制定布局。”中原地产首席分析师张大伟指出，预计2019年很可能出现同比成交量的累计下调。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进预计，近期房企获得融资审批的概率相对增大，资金压力有所缓解，但整体市场仍将降温。

　　2018年1—11月

　　中国房企销售

　　TOP10

　　流量金额（亿元） 企业简称

　　6645.5 碧桂园

　　5422.3 万科

　　5391.4 恒大

　　4163.1 融创

　　3688.4 保利

　　3245.4 绿地

　　2403.4 中海

　　1985.7 新城控股

　　1950.2 华润

　　1821.2 龙湖

来源：法制晚报