“金九”至,楼市的风往哪儿吹?

来源：市场导报

8月底，楼市再度传来重磅消息——

央行发布《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》，明确今后房贷利率将与贷款市场报价利率（LPR）挂钩，该新规将于10月8日起正式实施。

什么是LPR？房贷利率新政施行后，将对房地产市场产生什么影响？面对已经到来的“金九”，杭城楼市又呈现怎样的发展态势？围绕上述种种，导报记者日前进行了相关采访。

利率新政发布

需求端：贷款买房，要多花钱？

这几天，因为刚出炉的房贷利率新政，杭州（楼盘）人姜女士一直处于焦虑当中。

原来，最近几个月，想让孩子在主城区上学的她一直在杭州城西物色合适的房子。而近段时间，中介总是不断催促她赶紧入手，理由是再不买，以后贷款月供就要增加不少了。

“也不知道是真是假，不过早前就已经听说有银行上调个人住房贷款利率了。”她说。

姜女士所提及的房贷利率新政，正是8月底央行发布的《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》（以下简称《公告》）。

在这份《公告》里，明确10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率将不再以贷款基准利率为依据，而是以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点确定。并且，新发放首套个人住房贷款利率，不得低于相应期限LPR，二套房个人住房贷款利率，不得低于相应期限LPR加60个基点。

采访中记者了解到，所谓LPR就是贷款市场报价利率，由发放贷款的银行“喊出”不同期限的利率报价，最后加权平均得出。

据悉，多年来，随着利率市场化改革持续推进，我国已形成了贷款基准利率和市场利率并存的“利率双轨”，但银行发放贷款时，大多仍参照贷款基准利率定价，对市场利率向实体经济传导形成了阻碍，因此，此次利率新政的推出，既是对实体经济的支持，也是对楼市“泡沫”的抑制。

那么，新政施行后，购房者的贷款压力是否真的会有所增加？对此，有业内人士表示，利率新政不能简单地理解为利率上升或下调，而是更具市场化和灵活性，今后出现的情况或是，不同时间买房，购房利率水平会不同。

8月20日，新LPR首次公布，其中，5年期以上LPR为4.85%。记者走访发现，近期杭州楼市首套房实际利率普遍是基准利率4.9%上浮10%，二套房实际利率则上浮15%。这意味着，按照目前数据来看，杭州市场首套房、二套房实际利率，均高于按新政计算得出的利率下限。

至于新政实施后，房贷利率会不会下调或上升，业内人士表示，新机制下新发放个人住房贷款利率，无论是首套还是二套，各地都会结合实际情况，规定加点下限，因此，新的利率仍会保持稳定。

只住不炒

供给端：分化明显

眼下，虽然房贷利率新政带来的影响有限，但从整个市场来看，分化却正在加剧。

一个典型例子来自新房市场。

导报记者留意到，随着改善型楼盘的大量入市，目前市场分化越来越明显，有楼盘热销、中签率创下新低，也有楼盘即便处于热门板块也销售不畅。

比如一直属于热门板块的滨江。去年楼市最火热的时候，该板块改善型房源的中签率较低只有6%左右。然而，这个夏天，变化正悄然发生。7月，时代滨江悦开盘，其中签率接近40%，且开盘没有售罄。到了8月，另一个新盘则出现了直接流摇。

无独有偶。在城东新城，今年6月以来，大部分项目单次推盘量都只有一幢楼的房源，中签率超过40%。

新房如是，二手房也不例外。

采访中记者发现，除了学区房的价格依然坚挺之外，当下二手房交易出现了量价齐跌的状况——

今年，是杭州小学“公民同招”的排名前列年。热门公办学校爆表，明年小升初也要“公民同招”、民办初中“取消自主招生、所有名额摇号”等传闻让很多家长都开始未雨绸缪。尽管夏天是传统的楼市淡季，学区房的热度却丝毫不减。

从透明售房网的二手房成交数据来看，不少学区房几乎都能登上每周成交量排行榜前十。

反观之下，其他二手房的交易量则出现了下滑趋势。统计显示，今年3月以来，杭城二手房成交逐月下滑，进入8月，第四周市区（含富阳不含临安）仅成交1460套，跌破1500套，成为端午节后周成交量的新低。

成交缩水，挂牌量却激增。截至8月29日，杭州二手房挂牌量达89576套，较去年同期翻了一番。

不仅如此，二手房价最近也出现了回调迹象。记者发现，相比今年上半年的高点，大多数房源的跌幅在5%以内，还有一些高价房源跌了10%左右。

“目前二手房市场受到来自土地市场限价的压力，以及新房市场的分流影响，形势不容乐观。”对此，房产专家荆海燕表示。

“金九”来临

市场变化几何？

那么，面对已经到来的“金九”，楼市又会有怎样的表现？对此，有观点认为，成交的持续下行，或将使得今年的传统旺季“成色不足”。

不难发现，只住不炒，依然是楼市调控的主基调——

8月2日，央行召开2019年下半年工作会议。会议要求，坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位，落实房地产长效管理机制，按照“因城施策”的基本原则，持续加强房地产市场资金管控。

而此前，其在北京（楼盘）召开座谈会时也强调，要保持房地产金融政策连续性稳定性，加强对存在高杠杆经营的大型房企融资行为监管和风险提示。

之于杭州，随着“限房价、竞地价”的土拍新政出台，土地市场明显降温。记者注意到，刚刚过去的8月，随着主城区第二批限价房地块，余杭区第二批、第三批限价房地块的陆续挂牌，越来越多板块价格“天花板”开始显现。

售房市场上，下半年则有望迎来一波供应大潮。据悉，9月将有超过30个楼盘推出新房源，其中首开楼盘12个。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，目前房企面临资金压力、库存压力和政策压力，面对“金九”传统市场窗口，或会加大促销力度，因此，“金九”成色不足，市场成交量却可能趋稳。

也有专家表示，今年的传统旺季“金九银十”，成交量环比会出现一定回升，但幅度有限，市场可能仍然低迷，价格方面或许有部分优惠，范围和幅度却未必会很大。