时代地产为何在清远连拍高价地?

10月19日，清城清新交界处的飞来湖畔一住宅用地正式出让，经过近6小时、277轮举牌后，时代地产旗下的时代宏景投资有限公司以4.81亿元竞得，将清远的地价拉升了近一倍。

消息一出，全城轰动，清远房企及部分房产自媒体更是“不用扬鞭自奋蹄”，大肆宣传。

这是一年之内，时代地产第二次刷新清远地价。今年3月9日，时代地产同样在飞来湖畔、万达广场西侧以9.1亿元，拍下一地块，折合楼面地价3659元/㎡，从而拉开清远这一轮房价上涨的序幕。

时隔7个月，时代地产又一次“不惜血本”，硬生生将清远地价提升了3000元/㎡。

那么，清远地价、房价是否如部分房产媒体所言，已进入狂飙突涨的通道，分别往万元、两万元的方向奔跑呢？

看清哥认真梳理了时代地产近些年在清远的布局，尤其是在飞来湖的布局之后发现，一切都是地产商的套路：前期以低价屯下大量土地，再以“高价”拿下一两块中小宗地，从而达到推高房价的目的。

（1）

简单梳理便可发现，时代地产今年拍下的两块高价地有着共同之处。

排名前列，两宗地块都位于飞来湖。记住是飞来湖！！！

第二，两宗地块面积都不大。其中，今年3月拍下的地块土地面积为68840.5㎡，也就103亩。而上个月拍下的地块就更小了，土地面积为23137.48 ㎡，不到35亩。

（2）

打开“清远市城乡规划局”官网，在“审批管理”的“批前公示”子栏目可看到一则信息：“时代水岸花园修建性详细规划批前公示”。

这则发布于本月3日的公示显示，时代水岸公园开发公司为 清远市锦盛房地产开发有限公司（时代地产三级子公司），位于飞来湖万达广场西南侧，总用地面积68840.5㎡，计容建筑面积248728 ㎡，容积率3.61，规划建设2351户。

从位置和面积可知，这一项目正是今年3月时代地产以9.1亿元拍下的地块。

今年3月24日——时代拍下上述地块的15天后，清远市城乡规划局网站公示了另一则批前公示——“时代·香海彼岸修建性详细规划批前公示”。

公示显示，“时代·香海彼岸”由清远市恒达房地产开发有限公司、清远市嘉达房地产开发有限公司开发（都为时代地产三级子公司），同样坐落飞来湖片区，位于湖西路西侧、飞来路南侧、城西大道东侧，用地面积为133101.85㎡，计容建筑面积467852.13㎡，容积率3.515，规划建设4284户。

此外，去年12月26日，时代地产旗下子公司清远市喜龙房地产开发有限公司以2.16亿元的价格，又拿下城西大道以西一宗面积 84439.79㎡的地块。

换言之，加上上个月拍下的高价地，时代地产在飞来湖片区至少有4个项目，占地面积共约31万㎡，计容建筑面积约102万㎡。——这其实也是时代地产在提前布局城西大道东西两侧的板块。

如果再加上位于东城和广清高速清远西出口的时代花城、时代倾城，时代地产在清远市区至少拥有6个项目，占地面积共84万㎡、建筑面积287万㎡。

可以说，时代地产在清远市区的房地产开发面积特别名列前茅，很可能是排名前列！！！

（3）

作为时代地产近期在清远市区开发的主要项目，时代·香海彼岸项目潜伏已久。

根据媒体报道资料，2014年时代地产旗下的清远市喜龙房地产开发有限公司在飞来湖片区城西大道旁拿下一块面积约为7万平方米的地块，成交价为1.97亿元。

今年10月24日，清远市国土局官网连发了8则“闲置土地调查通知书”，其中4则便是发给清远市恒达房地产开发有限公司、清远市嘉达房地产开发有限公司。这两家企业正是时代·香海彼岸项目的开发商，时代地产的三级子公司。

通知书称，恒达、嘉达位于飞来湖片区的几块宗地（看清哥注：应为时代·香海彼岸项目用地）存在规定动工开发建设日期满1年未动工开发建设的情况，涉嫌构成闲置土地。

就在这些通知书挂出5天后，时代地产旗下子公司以6708元/㎡的地价拍下飞来湖片区一宗小地块。

而前面看清哥也提到，今年3月24日，就在时代地产以3659元/㎡价格拍下万达广场西侧一地块，刷新清远楼面地价的15天后，清远市城乡规划局网站挂出了“时代·香海彼岸修建性详细规划批前公示”。

（4）

好了，前面铺垫了那么多，接下来让我们进入最核心的阶段。

10月19日，当时代地产旗下子公司在飞来湖拍出6708元/㎡的楼面地价时，不少房产媒体大呼，清远房地产已经进入了面粉比面包贵的时代。

然而，事实确实如此吗？

前面看清哥已经提到，时代地产目前在飞来湖片区至少有4个项目：时代水岸花园占地68840.5㎡，容积率3.61。时代·香海彼岸占地面积133101.85㎡，容积率3.515。另一项目占地面积23137.48 ㎡，容积率3.1。城西大道以西项目占地84439.79㎡，容积率2.8.

4个项目之中有3个拿地价非常清晰：今年拍下的两个一为9.1亿，另一为4.81亿；去年底拍下的城西大道以西地块2.16亿元。

至于时代·香海彼岸项目，前面已提到，2014年时代地产旗下的清远市喜龙房地产开发有限公司在飞来湖片区城西大道旁拿下一块面积约为7万平方米的地块，成交价为1.97亿元。

换言之，时代·香海彼岸项目13.3万㎡的地中有7万的成本仅为1.97亿。另6万余是2016年通过二级市场从其他企业购买过来的。成本又如何呢？

资料显示，2016年1月，飞来湖片区土地一级交易市场上成交了两宗地，折合楼面地价都为1010元/㎡.——看清哥注：这其中一块的面积与10月19日时代拍下的相同，应为同一块地。何以又拿出来拍，有点蹊跷！！！

以此推算，时代·香海岸项目的拿地成本约为折合楼面地价1000元/㎡。

折算下来，时代地产在飞来湖片区的4个项目的综合拿地成本折合楼面地价也不超过2100元/㎡。如果算上时代倾城、时代花城2个项目，时代地产在清远市区的6个项目综合拿地成本则更低。

熟悉清远楼市的人都知道，这一轮的涨价潮都是从今年3月时代拍下时代水岸项目地块开始的。

如今，时隔7个月，相似的套路又出现了，结果会否相同？